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LPR，一個此前很多人未曾聽過的金融術語，火了，與之相關的利率改革，也成為了一眾（自）媒體爭相討論的主題。 在這次LPR改革之前，央行已經為增加貨幣供應、降低資金成本做了大量工作，遺憾的是，效果不甚理想。 整體而言，LPR近期對首套房個人住房貸款的負面影響較大，對存量則有潛在的減負可能。 8月16日，央行發布公告稱，為深化利率市場化改革，促進貸款利率兩軌合一軌 ，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。 ... LPR（Loan Prime Rate），一個此前很多人未曾聽過的金融術語，火了，與之相關的利率改革，也成為了一眾（自）媒體爭相討論的主題。 為了配合LPR利率改革，8月25日，還是央行，發布了最新公告，稱從10月8日起，對新發放商業性個人住房貸款利率的計算方式進行全面調整。 到底什麼是LPR？這次的利率改革有啥不一樣？大家關心的個人房貸又會受到什麼影響？這一連串問題，我儘可能通俗地給出一些個人解讀。 01、終極目標：救實體 辦過貸款的朋友都知道，貸款基準利率是主流的貸款定價指標。商業銀行以此為客戶定價，再以「上浮」或者「下浮」的方式進行調整，形成最後的市場利率。 儘管央行在制定這個重要指標的時候，會充分考慮到市場因素，但說到底這仍然是一個行政管制措施，至於調整的決策權，央媽可是一直牢牢握在自己手中。 而此番大火的LPR，則指的是金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率。 其實，早在2013年7月，央媽就推出過LPR，由10家大中型銀行每天報價，並經銀行間市場發布，目的是為市場提供一個最優貸款利率供行業定價參考。 無奈，到了實際操作層面，銀行參照的還是基準利率，LPR形同虛設。 中國貨幣網數據更是顯示，自2015年10月26日以來達到4.30%以來，LPR近4年間只發生過1次變化（2018年4月8日變為4.31%），由此足見其對市場環境的變化早已喪失敏感性。 ... 之所以出現這種情況，原因倒也不難理解，咱們的銀行主要還是國有銀行，行業本身也具備一定的壟斷性特徵，所以大家主動選擇利率市場化的動力都不大。 很多人可能會問，既然動力不足，那為什麼央行還要在當前選擇LPR呢？ 其實公告已經給出了答案，那就是這樣做的終極目標是「推動降低實體經濟融資成本」，更進一步說，就是降低做實體的企業的貸款利率，畢竟，實體經濟的處境，是真的很難啊。 ... 02、一切才剛剛開始 儘管有一定的特殊性，但貸款市場同樣會受到供需關係的影響，理論上講，商業銀行貨幣充裕一點、獲取資金的成本低一點，企業獲得貸款的成本也會相應降低。 而在這次LPR改革之前，央行已經為增加貨幣供應、降低資金成本做了大量工作，遺憾的是，效果不甚理想。 為了釋放貨幣供應量，2018年以來的6次定向降準（或降準）共釋放基礎貨幣約3.4萬億元，貨幣供應充足，可是銀行的貸款平均利率卻沒能降下來：2017年末的銀行一般貸款平均利率為5.8%，到2019年2季末為5.94%，反而上漲了一點。 利率引導方面，央行從2014年推出中期借貸便利（MLF），給商業銀行和政策性銀行大開方便之門，後者只需提供合格的抵押品，就能獲得成本低廉的中期基礎貨幣。 僅2015年的MLF，就累計達到了21948億，利率僅為3.25%—3.5%，自2018年4月17日以來，則一直保持在3.30%。可即便如此，社會融資的成本仍舊沒有降低。 無論央行提供的資金多麼充分、成本多低，商業銀行的實際貸款利率依舊是雷打不動。也就是說，問題出在了利率傳導層面，央行的低成本資金，怎麼也傳遞不到企業手上，最後紛紛轉化成了商業銀行的利潤，近年來，四大行的利潤節節攀升就是這麼來的。 ... 出現這種情況，央媽也很無奈啊，手頭的大招也就剩降低基準定律，全面降息了。真這麼做了，當然能降低企業的融資成本，但是，動用這個「洪荒之力」後果卻很嚴重。 因為這樣做，相當於對外宣布貨幣政策全面寬鬆。在當前匯率下行壓力加大、物價上漲——尤其是最近鬧騰得翻天覆地的「二師兄」的情況下，不到萬不得已，這個大殺器還是不動為妙。 於是，LPR改革出臺了。過去，商業銀行拿了「央媽」低利率的「體己錢」，可以裝聾作啞不反應到市場利率中，白占便宜；改革之後，LPR將與央行MLF利率掛鈎，而且有相應的考核（MPA宏觀審慎評估）機制保障，商業銀行基本沒啥耍心眼的空間了。 8月20日，新的貸款市場報價利率(LPR)報價首次公布，1年期LPR為4.25%，相比此前下降6個基準點，5年期以上LPR為4.85%。雖然降幅不算很大，但是信號明確： 一切才剛剛開始，外界希冀央行繼續下調MLF利率的呼聲愈來愈大，預計年內還會有更大下降空間。 ... 03、買房，該出手時還是要出手 LPR改革本身並不針對具體某一產業或貸款方向，但是房地產領域的敏感度決定了必須制定專門的「補丁」。因此，LPR改革前腳剛出臺，央行後腳就專門針對房貸明確了政策。 政策意圖很明確：儘可能降低LPR對房貸的影響。此前央行已經明確表示，房貸的利率由基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。具體內容可以「劃重點」： 首先，基準設定上，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。——這裡邊的門道，主要體現在「最近一個月」的就近原則上，按照當前形勢，LPR大機率會下行，相應地住房貸款利率也會跟著這個趨勢走。 其次，排除範圍，新老劃斷，以及暫不影響公積金貸款。央行公告指出，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。 ... 也就是說，存量原則上不受影響，能否從新規「降息」導向中受益，須看原合同規定的情形和各家商業銀行的具體操作，央行沒有做出具體限制。「暫不影響公積金貸款」留有一定操作空間。 再次，明確三類底限：首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點，以及商業用房購房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。 很明顯，首套房貸款失去了利率優惠，另外兩類規定了上浮的底限，新規第四條「因城施策」原則及第五條，則把加點下限的決定權交給了人民銀行省級分支機構。 最後，嚴禁轉按揭、加按揭，則屬於明確收緊，而新規第二條借款申請人與銀行協商利率重定周期，雖然1年期和5年期各有利弊，但是對絕大部分申請人而言沒有太大意義，因為咱們的商業銀行，從來都不是好協商型的。 總體而言，LPR近期對首套房個人住房貸款的負面影響較大，對存量有潛在的減負可能。長期看，這一改革本身不會降低房貸利率。 但我們也應看到，新規中60BP的上浮底限仍然不算高，即使省級人民銀行在此基礎上增加合理的浮動，房貸利率大幅低於民營企業平均融資成本的現象也不會在短期內改變，房地產市場對資金的吸引力不會因此扭轉。 不過，從更深層次角度考慮的話，LPR改革一旦引導大幅降息，便會成為貨幣現象，和任何貨幣寬鬆政策一樣，勢必會引起固定資產升值。而受最強調控影響，房產的名義價格會進入一個相對平穩的階段，由此帶來的結果便是，房產的潛在升值和名義價格，差距會進一步擴大。 所以，真正有需要、也有購房能力的購房者，不必一味糾結首套房貸款利率不打折的損失，該入手時不要錯過。「房住不炒」當然對，但誰都想買個物有所值，不是嗎？ 04、給央行點讚 眾所周知改革步入深水區之後，留下的都是難題：利率雙軌製作為改革議題至少二十年了，可以說是舉步維艱、走走停停，市場化的軌道建設一直不順暢。 比如說2015年10月，央行宣布放開存款利率管制上限，可因為「市場利率定價自律機制」，各銀行之間形成「利率同盟」，最終存款利率至多也就上浮了40-50%。 ...▲來源：格隆匯學堂 數據支持：勾股大數據、BIS、東方證券 這次LPR改革瞄準的是貸款利率，是否能達到「雙軌合併」、「加強市場機制」的目的，仍舊充滿不確定性。因為這不是央行推行一項新標準、納入一項新考核能改變的，而是中國銀行系統整體格局決定的。 說到底，LPR改革的現實目標，無非是將央行MLF利率通過LPR為媒介與企業實際利率掛鈎，把過去的利率引導剛性化，從而推動降低實體經濟融資成本。短時內，寄望這項改革激發銀行間的放貸競爭，從而降低企業融資成本，仍舊是一個美好的願景，想必央行也沒有奢望一蹴而就。 但不管後效如何，能夠正視並著力解決實體經濟融資困難的問題，央行已然是用心良苦，我願意給它點個讚，也希望更多的部門跟央行一樣站出來，直面和解決中國經濟面臨的問題。
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